ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ТАЙЛАНДЕ
Самой простой и легкой возможностью для иностранца в настоящее время являетсяпокупка кондоминиума, что попадает под компетенцию закона о кондоминиуме Act B.E. 2535 (1992). Иностранец может приобрести кондоминиумы на свое собственное имя, но только при условии, что общее количество приобретенных иностранцами объектов не превышает 49% в одном блоке кондоминиума.Процедура покупки кондоминиума1. Средства для покупки кондоминиума переводятся в иностранной валюте на расчетный счет в Таиланде (он открывается на имя потенциального покупателя), который должен быть внесен в документы, подтверждающие право собственности. На квитанции для перевода должно обязательно быть указано «для покупки кондоминиума», а банк со своей стороны должен заполнить формулярThor Tor Sam (Thor Tor Sam – это официальный документ таиландского банка, где открыт ваш расчетный счет, и на который переведены деньги в иностранной валюте на покупку кондоминиума. Документ подтверждает, что единственным предназначением данных финансовых средств - покупка недвижимости в Таиланде).2. Покупатель кондоминиума получает сертификат (Чанот), документально подтверждающий его право собственности. Кроме того, документ содержит раздел, в котором детально прописано, какой процент прав на коммунальную собственность приходится на его долю.В настоящее время покупка недвижимости в Тайланде не дает иностранцу права на получениегражданства, вида на жительство или долгосрочную визу. Земельные участки Приобретение в собственность иностранцами земельных участков (а также и домов, которые «стоят на земле») законодательно ограничено. С другой стороны, существуют некоторые возможности получить право владения на земельную собственность или же инвестировать в земельный участок. Например:1. Получить гражданство Тайланда или стать резидентом (скажем, стать членом клуба “Thailand Elite”; годичная стоимость участия – около 50 000 дол США).2. Стать главным инвестором новой фирмы, которая ориентирована на экспорт и имеет разрешение Board of Investment (BoI). В настоящее время максимальный размер земли для полной собственности составляет 1 рай (1.600 м2).3. Инвестировать более 40 миллионов бат (около 1,3 млн дол США) на минимальное количество лет. Максимальная площадь земельного участка составляет в настоящее время также1 рай.4. Вложить деньги в частную таиландскую акционерную компанию. Это подразумевает ваше членство в данной компании, где вы как иностранец имеете право владеть 49 процентами акций (по закону остальные 51% акций должны принадлежать гражданам Таиланда).5. Взять в аренду земельный участок сроком на 30 лет на имя иностранца. Это можно оформить с дополнительными опционами, которые оплачены наперед на срок 30 х 2 лет.300 - 1 500 дол США, чтобы закрепить за собой объект продажи. В течение месяца с дня оплаты задатка необходимо оплатить 15% стоимости объекта и на этом этапе заключить договор купли-продажи. 85% - в момент сдачи объекта в эксплуатацию, когда и оформляется право собственности. Инвестиции в недвижимость во все времена считались максимально разумным и надёжным вложением средств, гарантирующим хороший уровень дохода. На сегодняшний день компания осуществляет прямые инвестиции в землю и собственность в Таиланде и приглашает потенциальных инвесторов к участию в этих бизнес-проектах. Все эти программы имеют высокий процент рентабельности, но зачастую требуют при этом значительных капиталовложений.
Суть инвестиционных программ состоит в приобретении большого участка земли без инфраструктуры с последующей перепланировкой и подведением коммуникаций. Оптимальный размер инвестиций $3-4 млн, хотя можно рассматривать и другие варианты. Однако следует заметить, что размер инвестиций менее $1,5 млн несколько затруднит выбор изначального участка земли, сузив спектр возможных вариантов. Инвестиции же более $5 млн, в свою очередь, предполагают более длительный срок реализации самого проекта (в том случае, если изначально было приобретено большее количество земли, а не более дорогостоящая земля в принципе). Как показывает опыт, на более дорогую землю существует более устойчивый спрос, ибо количество эксклюзивных участков всегда ограничено.Вот более подробное изложение схемы осуществления инвестиционных программ по инвестициям в землеустройство:
1. Сначала проводится поиск интересующего участка земли размером 2-3 гектара (15-20 Rai). Если это земля типа beachfront, то цена такого участка может составлять от $800,000 до $1,000,000 за1 гектар(5,5-6,5 млн. бат за 1 Rai). Обычно при этом коммуникации отсутствуют, но поблизости находится основная дорога (public road). Для земли типа hillside цена будет в пределах $230,000 - $380,000 за1 гектар(1,5-2,5 млн. бат за 1 Rai).
2. Далее следует дробление земли на участки площадью от 1,000 до 1,500 кв.м. с оформлением в земельном департаменте и получением отдельного сертификата на каждый участок.
3. Следующий шаг - подведение коммуникаций:
бетонная дорога (обычно выбирается земля, находящаяся поблизости от основной дороги, что требует прокладки около 500 -700 метровбетонной дороги (в редких случаях немногим более) и далее сетью до каждого участка);
электричество;
бурение скважины.
Эти затраты, в среднем, составляют 10-15% стоимости земли.
4. Продажа полученных земельных участков. Норма прибыли по таким сделкам составляет около 40-50%, при этом процесс от покупки земли до ее продажи обычно занимает не более года. При долгосрочных вложениях, когда купленная земля продается несколько лет спустя, возможен 100%-ый размер прибыли и выше.
5. Схему можно развить и далее до её логического конца со строительством фешенебельных вилл на участках и продажи уже конечного продукта. Само по себе строительство дорогостоящего жилья обычно предполагает 70%-ную рентабельность и даже выше, не говоря уже о росте цены на землю, о чём было сказано выше. Земельные участки в Таиланде измеряются в следующих величинах:1Wah= 4 кв.м. ; 1Ngan= 100Wah= 400 кв.м. ; 1Rai= 4Ngan= 1,600 кв.м. = 1/6 гектара.Иностранец может владеть землей посредством документально оформленной долгосрочной аренды или основав компанию , которую он контролирует и на которую покупается земля. Других способов, когда иностранец полностью владеет землей, в Таиланде не существует.Оба метода полностью надежны, если они должным образом оформлены документально с помощью профессиональных юристов. И это очень важный момент, на который я хочу обратить ваше внимание.При приобретении или продаже недвижимости в Таиланде оплачиваются следующиеналоги (пошлины):1.Регистрация земли(комиссионный сбор) составляет 2% от оценочной стоимости земельного участка.2.Гербовый сборсоставляет 0,5% от оценочной или от продажной стоимости; как правило всегда берется более высокая сумма.3.Особый налог на добавленную стоимость, который составляет 3,3 % от оценочной или от продажной стоимости, в зависимости от того, какая сумма выше. Этот налог платится и при продаже фирм, и при продаже некоммерческих объектов, если продажа происходит менее чем через 5 после покупки фирмы/объекта.4.Подоходный налог– рассчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальной ставкой подоходного налога. На практике выходит 2 % от недвижимости с низко - до средневысокой стоимостью до иногда 3 % от недвижимости с высокой стоимостью.
Система налогообложения недвижимости в стране базируется на стоимости недвижимости, произвольно установленной местным учреждением по земельным участкам, а не на фактической рыночной цене. Здесь не существует четких правил - регистрация недвижимости просто является частью процесса ее продажи. Банки. Кредиты. Перевод капитала в Таиланд.Валютное регулирование в Таиланде осуществляется в соответствии с законом и контролируется Банком Таиланда. Если Вы намереваетесь приобрести собственность в Таиланде и желаете оплатить её в тайских батах, удостоверьтесь, что Ваши капиталы надлежащим образом были переведены в иностранную валюту и уже впоследствии отконвертированы в тайские баты внутри страны. Это нужно для получения от тайского банка, который обслуживает Ваш счёт, так называемого, сертификата "Thor Tor 3", подтверждающего произведённую транзакцию. Важность этого сертификата в том, что он является одним из документов, необходимых для легитимного вывоза Ваших средств обратно за рубеж, если Вы намерены продать свою недвижимость. Банки выдают означенные сертификаты, когда платёж превышает в эквиваленте $10,000 или 400,000 тайских бат. В назначении денежных перечислений в Таиланд, связанных с возможными инвестициями, следует сразу же писать "для инвестиций в Таиланд" или "для приобретения недвижимости (собственности) в Таиланде".Вывоз инвестиционного капитала и возврат международных платежей, связанных с уплатой долга или возврата кредита в иностранной валюте, производятся тайскими банками без каких-либо осложнений при наличии соответствующих подтверждений. Одним из таких подтверждающих документов является сертификат "Thor Tor 3", упомянутый выше, а кроме того, кредитный договор, если таковой имел место. Вывоз инвестиционного капитала без наличия подтверждающих на то документов, будет рассмотрен, как полученный доход, и может быть осуществлён только с уплатой соответствующих налогов.Оплата собственности в иностранной валюте.Большинство агентств недвижимости и компаний-застройщиков в Тайланде, предпочитает упрощать процедуру платежей, допуская оплату объектов недвижимости в иностранной валюте. В таких случаях платёж за приобретаемую Вами собственность будет осуществлён напрямую на их оффшорные счёта, и безусловное право собственности на недвижимость наступит сразу после поступления средств. В случае, если Вы намерены продать свою собственность в будущем, эту сделку можно совершить аналогичным образом.Визовый режим - Тайланд.Гражданам Российской Федерации, начиная с 24 марта 2007 года, для поездки в Таиланд виза не требуется, в случае если они пребывают в страну с туристическими целями и на срок, не превышающий 30 дней. Во всех остальных случаях требуется виза, которую можно получить в визовом отделе посольства Королевства Таиланд в Москве.Дляоформления визыв консульском отделе посольства необходимо предоставить следующие документы:загранпаспорт, срок действия которого составляет не менее 6 месяцев со дня окончания поездки;
2 цветные фотографии размером 3х4 см;
заполненную анкету с подписью заявителя;
ксерокопию заполненных страниц внутреннего паспорта;
оплаченный консульский сбор.
справку с места работы на фирменном бланке предприятия с указанием должности и оклада заявителя; для студентов и школьников - справку с места учебы; для пенсионеров - копию пенсионного удостоверения; для неработающих - заявление от родственника или спонсора о финансировании поездки, справку с его места работы и ксерокопию первой страницы паспорта заявителя; для несовершеннолетних - копию свидетельства о рождении.
На детей, вписанных в паспорт родителей, отдельная анкета не заполняется, их данные вписываются в анкету родителей, а фотографии наклеиваются рядом с фотографией родителя на анкету. Если ребенок выезжает в сопровождении одного из родителей либо третьего лица, к анкете необходимо приложить копию нотариально заверенного согласия на выезд ребенка от остающегося родителя (родителей).
Предварительной записи в консульском отделе посольства Таиланда нет. Личное присутствие при подаче документов необязательно. Прием документов осуществляется по рабочим дням, с 09.00 до 13.00. Срок оформления визы составляет 5 дней. Для лиц, проживающих на территории Чеченской Республики, срок оформления визы составляет 14 дней.
Консульский сборза оформление однократной визы составляет $25, двукратной - $50. Сбор оплачивается при подаче документов. Консульский сбор взимается в одинаковом размере как со взрослых, так и с детей, даже если они вписаны в паспорт родителей.
Срок действия однократной визы составляет 3 месяца с момента выдачи, период пребывания в стране - 2 месяца. Срок действия двукратной визы составляет 3 месяца с момента выдачи, разрешено два въезда в страну с продолжительностью пребывания по два месяца.Оформление виз для граждан бывшего СССР
Гражданам Молдовы, Грузии, Кыргызстана, Таджикистана, Узбекистана и Беларуси визы в Таиланд необходимо оформлять заранее (в консульстве Королевства Таиланд в Москве), визы по прибытии им не оформляются. Гражданам Армении виза оформляется в Ереване. Срок оформления виз для граждан Таджикистана составляет 14 дней.
При пересечении границы офицеру пограничной службы необходимо предъявить заграпаспорт (срок действия которого составляет не менее 6 месяцев с момента въезда) и заполненную миграционную карточку. В паспорт ставится штамп с указанием даты въезда. Сборы не взимаются.ПМЖ. Существует несколько способов получения ПМЖ в Таиланде. Конкретные требования могут несколько изменяться время от времени, но, как правило, включают в себя наличие инвестиций, либо действующего бизнеса в стране. Визы для пенсионеров могут быть получены значительно проще. Они обычно выдаются исходя из возрастных требований соискателя, наличия относительно небольшого депозита на банковском счету или подтверждения зарубежных пенсионных выплат, переводимых в Таиланд на персональный счет. Требования Таиланда относительно просты, они позволяют иностранным гражданам осуществлять бизнес на долгосрочной основе. Важно заметить, что виза дает Вам право въезда и нахождения в стране, но она обычно не дает права работать в Таиланде. Такое право даёт специальное разрешение на работу (work permit), которое само по себе не предусматривает права нахождения в стране. В связи с этим, для работы в Таиланде необходимо иметь оба документа - визу и разрешение на работу.Посольства и консульства Королевства ТайландПосольство Тайланда в Москве:
Москва, 129090, Большая Спасская ул., 9
Тел. 208-08-56 , Факс 290-69-59Почётный Генеральный консул в Санкт-Петербурге:
199053, В.О., Большой пр., 9/6
Тел. 325-62-71, Факс 325-63-13 Посольство РФ в Тайланде:
10500, 108 Sathorn Nua Road, Bangkok, Thailand
Телефон: (8-10-662) 234-9824, Факс: (8-10-662) 237-8488Международный салон недвижимости conti999,+7(495)649-91-92,http://www.conti999.com,skype: conti999.dina,сщтеш999,conti999@mail.ru, |
