conti999.com

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ

В Черногории действует закон о привлечении иностранных инвесторов, поэтому российские граждане, а также юридические лица могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в этой стране.
Однако существует ограничение на покупку незастроенного участка земли физическим лицом. Для приобретения земли в Черногории необходимо учредить здесь предприятие. Потом уже владение можно будет переоформить на физическое лицо .
Ограничение на владение землей нерезидентом распространяется и на случай, когда иностранец приобретает дом с участком земли. Земля, на которой стоит дом, не принадлежит иностранному покупателю, но ее можно взять в бессрочную аренду. При содействии риэлтора этот вопрос можно решить на этапе оформления собственности на недвижимость.

Учреждение юридического лица в Черногории. Иностранец может быть учредителем черногорской фирмы. При этом есть всего два вида деятельности, куда на территории Черногории иностранцы не допускаются. Это производство и продажа оружия и какая-либо деятельность в национальных природных заповедниках и приграничных территориях.
Зарегистрировать предприятие можно в течение недели. По форме собственности это может быть ЧП (Entrepreneur), ООО (d.o.o.), АО (a.d.), партнерство как с неограниченной(o.d.), так и с ограниченной ответственностью (k.d.), а также филиал иностранной компании (Part of a foreign company).
Для регистрации частного предпринимателя, партнерств и филиала уставной капитал не требуется. Для учреждения общества с ограниченной ответственностью уставной капитал нужен, но его минимальный размер может быть €1. Минимальный капитал для открытия акционерного общества должен составлять €25 тыс. При этом учредителям не обязательно быть резидентами Черногории, местный соучредитель не требуется.
Для регистрации необходимо подать акт об учреждении предприятия и его Устав («статут») в Центральную регистрационную палату Коммерческого суда в Подгорице.
Плата за сертификацию в зависимости от количества документов и страниц в них составляет от €30 до €100. Через четыре дня компания регистрируется, ей присваивается регистрационный номер, за это необходимо заплатить еще €10. После этого надо получить идентификационный номер налогоплательщика в местном налоговом органе, это происходит за 2-3 дня, плата не взимается. Далее открывается счет в одном из местных банков, это также бесплатная процедура, которая осуществляется за один день.
С дальнейшим бухгалтерским сопровождением и налоговой отчетностью могут помочь специализированные компании, которые досконально разбираются в тонкостях ведения дел юридических фирм в Черногории. Как правило, риэлторы могут подсказать координаты таких фирм: иногда они сами занимаются такой деятельностью.

Как добраться.В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно направиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.
АВТОМОБИЛЬ:Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, необходимо пересечь границы Белоруссии, Польши, Германии, Австрии и Италии. Из Санкт-Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.
ЖЕЛЕЗНАЯ ДОРОГА:Поездом из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара, но для такого путешествия гражданину России нужна транзитная виза Венгрии (шенгенская). Время в пути – два с половиной дня с пересадкой.
АВТОБУС:Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Белоруссии и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран: Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.
ПЕРЕЛЕТ:Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании «Московия», «S7» и «AirUnion». Черногорская компания «Montenegro Airlines» летает как в Москву, так и в Санкт-Петербург. Помимо этого летом в страну открыто множество чартерных авиарейсов, билеты на которые имеются в прямой продаже. Время полета – 3 часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца – около €200, от Санкт-Петербурга дороже примерно на €100.

Как подготовиться к покупке. Как только объект выбран (как правило, еще в России), покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос в двойном размере. Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.
Для приобретения недвижимости в Черногории необходимо открыть счет в банке, поскольку передача суммы за квартиру или иную недвижимость происходит только путем банковского перевода со счета покупателя на счет продавца. При предъявлении загранпаспорта открытие счета в черногорском банке занимает 10 минут. Из России или другой страны на него можно направить электронный перевод, стоимость которого – чуть больше €100. Документов о происхождении денег не требуется.
Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – два документа. Это justus titulus (документ, подтверждающий право на недвижимость), и modus aquirendi – документ из местного кадастрового регистра недвижимости (Area Property Registry). С их помощью устанавливается юридическая чистота объекта и законность его регистрации и права собственности.

Подписание договора и получение права собственности. В отличие от предварительного договора, подписание окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории обеими сторонами или их представителями по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости. Затем покупатель оплачивает налог за передачу права на собственность в размере 3% от оценочной стоимости сделки. Сумма оценки муниципалитета иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее.
После того, как налог уплачен, покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Сделка является законченной после оплаты продавцу всей суммы по договору. Срок оплаты обычно составляет от недели до месяца. После окончательного расчета продавец подписывает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. По закону свидетельство о собственности («лист непокретности») должен быть готов в течение месяца, но иногда эта процедура может растянуться на два.

Сопутствующие расходы.По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на приобретение собственности (передачу права на собственность) составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости, определяемой Управлением налоговых сборов. Единовременный налог на приобретение только что построенного жилья составляет 17%. Он должен быть уплачен к моменту получения права на собственность из регистрирующего органа.
Стоимость услуг юриста, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €300 за сделку. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение в Кадастровую книгу составляет 0,01-0,25% от стоимости сделки, но не превышает €330.

Покупка строящегося жилья.В Черногории очень распространена покупка строящегося жилья. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.
В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.
После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает Акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

Ипотека и кредитование. Ипотечные кредиты в Черногории иностранцам не выдаются. Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Поэтому иностранец может получить кредит под застройку при регистрации юридического лица.
Фирма приобретает земельный участок, после чего разрабатывает и согласовывает проект строительства в соответствии с ДУПом (детальный урбанистический план). Далее составляется смета затрат по всем этапам строительства, и получается разрешение на строительство. При выполнении этих требований можно получить ипотечный кредит, согласовав с банком график погашения процентов. Если размер кредита не превышает €900 тыс., то вопрос о его выдаче решается довольно быстро – в течение недели, заявки на кредиты размером более €900 тыс. требуют более длительного рассмотрения.
Процент по ипотеке составляет 6-8% годовых. Ожидается, что в будущем году некоторые черногорские банки начнут выдачу кредитов иностранцам под 8-9% годовых под поручительство компании-застройщика на срок 5-10 лет.
В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Строительство в Черногории. Продажа земельных участков под застройку осуществляется только юридическим лицам, а процесс согласования и получения разрешения на строительство в Черногории довольно трудоемок и занимает много времени. Ожидать решения приходится от полугода до года.
Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого, прежде всего, надо получить «Решение о местоположении» в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями свидетельства о собственности («листа непокретности») и плана из кадастра. Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 1 тыс. кв. м, то обращаться следует уже в Министерство экономики. Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство зданий не выше пяти этажей, так как Черногория находится в сейсмически активной зоне.
«Решение о местоположении» подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само «Решение о местоположении» таковым не является.
После получения «Решения о местоположении» следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т.д.). Все эти вопросы решает главный архитектор, который самостоятельно согласовывает их с остальными техническими службами.
Утвержденные государством расценки на разработку проекта составляют €15 за «квадрат» общей площади, но можно договориться и о более низкой стоимости, особенно если объект большой. Далее проект заверяется в лицензированной проектной фирме, за что необходимо заплатить еще по €1 за кв. м. Впоследствии этот документ подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам. Она выносит решение о выдаче градостроительного согласования, которое пока не является разрешением на строительство. Чтобы получить окончательное разрешение, необходимо оплатить расходы за коммунальные услуги («плата за обустройство строительной площадки») и налоги. В зависимости от типа постройки может понадобиться прохождение согласований еще в нескольких инстанциях.
Описанная процедура получения разрешения на строительство включает множество инстанций, но сейчас правительство Черногории изучает законопроект, который бы облегчил процесс согласования для инвестора. По нему владелец проекта будет общаться с властями всего два раза – при получении строительной лицензии и лицензии на эксплуатацию объекта, а в ведении местных администраций будут объекты площадью до 3 тыс. кв. м. Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.
Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства в соответствии с выданным разрешением. Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре. Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма. При строительстве жилого дома из кирпича и бетона стоимость кв. м колеблется от €400 до €500.

Налоги, выплаты, коммунальные платежи.Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, ежегодно должны платить налог на имущество. Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта. Чем больше площадь дома или квартиры, тем выше налог. Например, налог на квартиру площадью 80 кв. м составит 200 евро в год.
Черногория пользуется европейской моделью коммунальных платежей: деньги платятся за то количество ресурсов, которое было реально израсходовано, а не за абстрактное усреднение. За вывоз мусора взимается пошлина – около 8-12 евро в месяц. Абонентская плата за телефон – 5 евро в месяц. Также в зависимости от показания счетчика оплачиваются ежемесячно: свет – около 6 центов за один кВт/ч в период с 23:00 до 7:00 утра и около 8 центов в остальное время дня; вода – 54 цента за один кубометр.
Счета на оплату коммунальных услуг, как и в России, опускаются в почтовый ящик. Оплачиваются счета в ближайшем почтовом отделении. Несмотря на то, что счета написаны по-черногорски, затруднений в понимании их возникнуть не должно: любую цифру в счете можно проверить по счетчикам. К тому же черногорский язык для россиян достаточно понятен.
На побережье Черногории ни в один населенный пункт газ не проведен. Однако можно купить газовую печь и баллон, что будет намного дешевле электропечи. Цены на газовые печи – от 10 до 300 евро. Заправленный газом баллон стоит 60 евро. Обмен опустошенного баллона на заправленный стоит 12 евро. А одного баллона в среднем хватает на 3 месяца (на семью из четырех человек).
За свет нужно платить без задержек: с июня 2008 года в Черногории отключают от электросети тех, кто не платит свыше двух месяцев, или чей долг превысил 200 евро. За просрочку оплаты за воду и вывоз мусора таких жестких мер пока не ввели, но злоупотреблять этим не стоит.

Сдача недвижимости в аренду. Купив недвижимость в Черногории, можно сдавать ее в аренду – это обеспечит хороший и стабильный доход от туристов, особенно в разгар летнего сезона, когда спрос на комфортабельные места под солнцем стремительно возрастает. Что касается аренды, черногорские законы не делают различий между иностранцами и гражданами страны. Единственное, что необходимо иностранцам, чтобы сдавать недвижимость – это быть ее собственником.
Чтобы сдавать в аренду дом или квартиру, иностранцу нужно получить разрешение властей области. Помимо паспорта им требуется предъявить всего два документа:
·Документ, подтверждающий право собственности на сдаваемое жилье с копией плана (его выдает кадастровая служба областного центра, на территории которого находится сдаваемое жилье, по-русски это называется Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
·Документ, свидетельствующий о том, что дом подключен к электросети.
Срок действия разрешения – до года: независимо от того, когда будет сдаваться жилье, летом или зимой, его необходимо продлевать ежегодно.
Получение разрешения на сдачу недвижимости в аренду стоит недорого. Кроме административного сбора оплачивается работа комиссии (30-40 евро), которая в каждом конкретном случае должна выявить, соответствует ли жилье минимальным жилищно-техническим условиям для сдачи в аренду (то есть можно ли в нем жить).
После получения разрешения физическому лицу необходимо провести категоризацию сдаваемого жилья. Для чего нужна категоризация и что это такое? Данная процедура была введена министерством туризма Черногории с целью разделить все сдаваемое жилье по классам – от самого простого до элитного. По сути дела такое разделение аналогично гостиничному (три, четыре, пять звезд), но категорий для частных домов всего четыре.
Рекомендуется проводить категоризацию одновременно с получением разрешения, пока заседает комиссия (в таком случае не придется дополнительно платить 30-40 евро за ее повторный сбор). Только с этими двумя решениями комиссии можно начать сдавать недвижимость в аренду.
Сумма налога с аренды зафиксирована на уровне 98 евро в месяц. Столько платят лица, не работающие в Черногории, так как в эту сумму включены все социальные взносы. Если же жилье сдается работающим физическим лицом, сумма налога составит 68 евро в месяц – из нее вычитаются социальные взносы.
Физическому лицу можно сдавать не больше семи комнат, или 15 койко-мест одновременно. Если жилых помещений в доме больше, разрешение все равно будет касаться только семи. Остальные комнаты сдавать нельзя: такой вид деятельности приравнивается к туристическому бизнесу и не может оформляться как дополнительный приработок. Чтобы избежать штрафов и санкций, можно зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя или учредить акционерное общество. Доход от аренды достаточно высок – от 4% до 5% годовых.

Управляющие компании. При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Черногории стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в роли управляющих компаний выступают фирмы-застройщики. Они берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.
Немаловажную роль управляющая компания играет и в случае присутствия собственника жилья в стране. Надежная фирма не только обеспечивает содержание комплекса, но и помогает жильцам решать бытовые проблемы (для многих из иностранцев это затруднительно в незнакомой стране).
Оплата услуг управляющей компании осуществляется раз в год. И не обязательно ехать для этого в Черногорию. Можно осуществлять оплату при помощи счета в банке. Стоимость этих услуг различается в зависимости от объекта недвижимости, выбранной компании и пакета услуг.

Продажа недвижимости в Черногории. Процедура продажи недвижимости для иностранцев такая же, как и для черногорцев. Для этого понадобятся следующие документы: при продаже квартиры необходим только «лист непокретности» (свидетельство о праве собственности), при продаже дома также требуется копия плана.
Можно продавать недвижимость в Черногории самостоятельно, разместив объявление в СМИ. Но удобнее и безопаснее осуществлять сделку через агентство недвижимости. Для этого открывается банковский счет, на который впоследствии поступают деньги от покупателя. В муниципальном суде стороны подписывают договор купли-продажи. Если у продавца нет возможности приехать в Черногорию, или отсутствует желание вести сделку самому, по доверенности договор может подписать адвокат.
В Черногории существует налог на прирост капитала, размер которого составляет 9%. Но, по утверждению местных агентов недвижимости, на практике никто никогда его не платил.
Визовый режим и вид на жительство в Черногории .По действующему законодательству для россиян действует безвизовый въезд на территорию Черногории. При наличии обратного билета россиянин может находиться на территории страны в течение 30 дней.
На срок до 90 дней можно въехать при наличии одного из следующих документов: делового приглашения от юридического лица, заверенного приглашения от физического лица, туристического ваучера, направления на лечение или справки о посещении могил родственников. Для пребывания на еще больший срок уже необходим вид на жительство.
Основанием для получения вида на жительство Черногории служит либо брак с гражданином страны, либо владение недвижимостью, либо учреждение юридического лица, либо работа по контракту.
Получение вида на жительство Черногории происходит в полиции по месту пребывания либо в консульствах страны за рубежом. Для этого нужно заполнить анкету-заявление, предъявить действующий заграничный паспорт и один из следующих документов:
·разрешение на работу;
·свидетельство о браке с гражданином Черногории;
·свидетельство на официально зарегистрированное черногорское предприятие или свидетельство собственника недвижимости;
·договор аренды объекта недвижимости на территории Черногории на срок более шести месяцев (при наличии справки о доходах);
·договор аренды производственного помещения для работы черногорской компании.
Срок рассмотрения заявления составляет от двух до четырех недель. Срок действия вида на жительство – шесть месяцев с возможностью последующего продления в отделении полиции.
Владелец ВНЖ имеет право на свободный въезд и выезд из страны, приобретение на физическое лицо земельных участков и транспортных средств в Черногории. По истечении пяти лет можно подать документы на предоставление ПМЖ.

Постоянная резиденция. Основанием для получения ПМЖ служит постоянное проживание в Черногории в течение пяти лет в статусе ВНЖ. Владелец ПМЖ обязан придерживаться законов Черногории, регулярно платить налоги, и имеет право на медицинскую страховку и получение пенсии при достижении пенсионного возраста. При предоставлении постоянной резиденции иностранец получает все гражданские привилегии, кроме избирательного права и возможности взять ипотечный кредит в банке на физическое лицо.

Гражданство. По новому закону гражданство Черногории присваивается на основании происхождения, рождения на территории страны, или приема в черногорское гражданство. В порядке исключения принимаются иностранные граждане, если они представляют государственный, научный, хозяйственный, культурный, экономический, спортивный и иной интерес для Черногории. Такое решение принимает Министерство внутренних дел страны на основании заключения органа, ответственного за сферу деятельности соискателя.
Черногорское гражданство по происхождению получает лицо, хотя бы один из родителей (усыновителей) которого является гражданином Черногории. Для предоставления гражданства несовершеннолетнему родитель – гражданин страны должен подать заявление, чтобы вписать его в регистр черногорских граждан по месту жительства до исполнения ребенку 18 лет. Если ребенок старше 14 лет, необходимо его согласие. Совершеннолетние граждане подают заявление самостоятельно по достижении возраста 23 лет, а до этого могут получить вид на жительство.
Условиями приема в гражданство Черногории служат проживание в стране на протяжении 10 лет (наличие ПМЖ в течение пяти лет) и отказ от гражданства другого государства. Лицо, состоящее в браке с гражданином Черногории, может получить черногорское гражданство через три года после заключения брака при условии постоянного проживания в Черногории на протяжении 5 лет при отсутствии судимости, наличие жилья и средств к существованию.
Заявление о принятии черногорского гражданства подается лично. Кроме того можно подать его через уполномоченное лицо по доверенности или через опекуна, если соискатель недееспособен. Если лицо находится за пределами страны, заявление можно подать через дипломатические и консульские представительства. Если надлежащий орган потребует от лица совершения каких-либо действий, лицо должно осуществить их в срок до 3 месяцев с момента предупреждения (или в срок до 6 месяцев, если находится за границей), иначе считается, что соискатель отказался от заявления.
Вместе с заявлением подаются следующие документы:
1.выписка из актов гражданского состояния по месту рождения, подтверждающая, что соискателю исполнилось 18 лет;
2.освобождение от гражданства другого государства;
3.подтверждение о пребывании в стране в течение 10 лет (пяти лет для лиц, состоящих в браке с гражданином Черногории), которое получается в полиции по месту пребывания;
4.справка с места работы;
5.выписка из регистра о владении недвижимостью или заверенный судом договор аренды;
6.справка об отсутствии судимости.
Также для получения гражданства необходимо владение черногорским языком. Организация, проверяющая знание языка, утверждается правительством страны.