conti999.com

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА КИПРЕ

Юридические аспекты покупки

Приобретение объектов кипрской недвижимости иностранными гражданами регулируется статьей 109 кипрского Статутного законодательства (Statute Law), а также международными соглашениями и документами, ратифицированными Республикой Кипр.

Иностранные граждане имеют право приобрести на Кипре дом, квартиру (апартаменты), земельный участок под строительство или неосвоенный земельный участок размером до 2 донумов (1 донум = 1338 кв.м.). В некоторых случаях разрешается приобретение 3 донумов земли. При этом покупатель приобретает безусловное право собственности, надежно защищенное кипрским и международным законодательством.

Приобретение иностранцами недвижимости на Кипре осуществимо с разрешения Совета Министров. Тем не менее, такое разрешение может получить любой платежеспособный покупатель.

На Кипре иностранные физические и юридические лица могут покупать жилую недвижимость. Единственное ограничение: иностранный гражданин может приобрести на свое имя только один объект недвижимости. Данная проблема легко решается: можно записать другие объекты недвижимости на членов семьи.
Чтобы купить коммерческую недвижимость, нужно иметь компанию, зарегистрированную на Кипре.


Покупка земли
На покупку иностранцами земли существуют определенные ограничения. Необремененные (свободные от ограничений в использовании) участки иностранным гражданам не продаются - только земли под строительство площадью до 2 донумов (2,7 тыс. кв. м). Лица, получившие вид на жительство (временный или постоянный), могут зарегистрировать на свое имя неограниченное количество объектов недвижимости и земельных участков при предоставлении правительству Кипра официального подтверждения о пребывании на острове в течение пяти лет.


Регистрация и поддержание юридического лица на Кипре
Иностранец может вести любой не запрещенный законом вид бизнеса на Кипре без ограничений относительно процентов иностранных акций в компании и минимума инвестиций. Стоит отметить, что на Кипре самый низкий в ЕС подоходный налог - 10%.
Как во время процедуры регистрации компании, так и в течение ее деятельности физическое присутствие учредителя не обязательно - можно присылать распоряжения по факсу или по электронной почте.
Для открытия компании на Кипре необходимы: заявление о регистрации компании, заявление о названии компании, меморандум о создании компании и ее устав, уставной капитал, юридический адрес, директор, секретарь и акционеры. Секретарь и директор компании должны быть резидентами Кипра.
Регистрация юридического лица на Кипре обходится в среднем в 2,5 тыс. евро. В эту сумму входят: стоимость регистрации фирмы, доверенности, юридического адреса компании, открытия банковского счета и печати, доходы акционера, секретаря и директора.
Название фирмы передается в бюро регистрации акционерных компаний на рассмотрение и утверждение. Обычно эта процедура занимает 5-8 дней. При получении разрешения на присвоение компании данного имени договор об учреждении акционерного общества и устав компании также передаются для регистрации в бюро регистрации акционерных компаний. Это занимает около 10 дней. Можно выбрать имя компании из существующего списка или переоформить уже готовую, зарегистрированную компанию. Эта процедура занимает 1-2 дня.
Покупка недвижимости:
После выбора объекта необходимо открыть банковский счет для осуществления платежей продавцу. Среди кипрских банков, работающих с иностранцами, стоит выделить Federal Bank Of The Middle East, Cyprus Popular Bank, Bank Of Cyprus, Hellenic Bank и Alpha Bank.
Счет открывается в евро. Для открытия физическому лицу необходим паспорт и рекомендательное письмо из банка-нерезидента (банка, не находящегося на территории Кипра), в котором должен быть указан период, в течение которого покупатель является клиентом данного банка, с подтверждением благонадежности в свободной форме. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет 100 евро.

Как проходит сделка
Задаток в размере 1-2% от общей стоимости недвижимости вносится, как только покупатель выбрал объект недвижимости, и не возвращается, если от покупки впоследствии отказались.
Договор купли-продажи (контракт) можно подписать в присутствии нотариуса как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании. Он подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер как для покупателя, так и для продавца, и должен исполняться по всем пунктам. В нем должен быть четко описан объект и оговорен порядок оплаты. При подписании контракта оплачивается 30% стоимости объекта.
Юрист со стороны покупателя наводит все необходимые справки, требуемые районным Управлением по регистрации земельных сделок, гарантирующие, что продавец недвижимости является фактическим ее владельцем, а покупатель приобретает действительное право собственности на данную недвижимость.
После заключения договора иностранный покупатель должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также в течение месяца оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.
Документы в районную земельную комиссию подаются не позднее двух месяцев со дня подписания контракта для внесения в реестр собственности. Это необходимо для его регистрации и выполняется с целью защиты интересов покупателя. Эта процедура происходит в Земельной Палате. Регистрация подтверждает собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома. Процедуру регистрации осуществляет застройщик.
Платежи по приобретению недвижимости осуществляются банковскими переводами, основанием для платежа является контракт. После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости.
Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы: заявление, подаваемое в Региональную Земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности.
К заявлению прилагаются копия разрешения Совета Министров, сертификат, полученный от Центрального банка, счета, подтверждающие выплату всех налогов на покупку и регистрацию собственности и регистрационный сертификат недвижимости.
При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии, это занимает около недели. Дата приема-передачи недвижимости указана в контракте. После этой даты можно уже въезжать.
Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность, правда, есть районы на Кипре, где земля оформляется в долгосрочную аренду в силу разных обстоятельств.

Процедура подписания договора купли-продажи
После того, как выбран объект недвижимости и внесен резервационный взнос, продавец подготавливает все документы для подписания договора купли-продажи, что занимает 1-2 дня. Процедура подписания проходит обязательно в присутствии адвоката, который должен проверить, что продавец является настоящим владельцем данного объекта недвижимости, его правомочность продажи объекта, отсутствие обременений, долгов по объекту и т.п., то есть обеспечить то, что у нас называется «юридическая чистота сделки».

Стоит отметить, что подписать договор можно как на Кипре, так и в Москве, где есть представительства кипрских юридических компаний.

Непосредственно в договоре стоит обратить внимание на то, что покупаемый Вами объект недвижимости должен быть четко идентифицирован, т.е. на плане района должен быть указан приобретаемый Вами участок земли, квартира на плане этажа, парковочное место и другие объекты, которые Вы приобретаете по данному договору. Далее должен быть четко установлен порядок оплаты, заранее оговоренный с компанией-застройщиком. И, наконец, стоит обратить внимание на возможность и порядок перепродажи объекта, а также уплачиваемый при этом взнос на переуступку прав собственности.

Договор подписывается в двух экземплярах, после подписания оплачивается 20 - 30% стоимости объектов, и именно после этого договор считается заключенным.Следующим этапом сделки является подача документов на получение предварительного разрешения Комитетам Министров (the Council of Ministers Permit) на проведение сделки для чего необходимо подать следующие документы:

заявление в Совет Министров (Ministerial Committee);

копия загранпаспорта.

Сам договор, после его подписания отправляется в Земельный Комитет (District Land Office)  в срок не позднее 2 месяцев со дня его подписания, для так называемой «наклейки марок» - процедуры, направленной на защиту прав покупателя до момента получения Титула собственности, представляющую собой внесение в реестр собственности и запрет перепродажи, сдачи в аренду, залога объекта третьему лицу. Обязательным условием данной процедуры является уплата к этому моменту налогов, ставки и порядок начисления которых указаны ниже.С момента регистрации договора покупатель может подавать документы на получение ипотечного кредита, а также вида на жительство.После оплаты полной стоимости договора, происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости, а также выдается документ о переводе права собственности на покупателя.

Для получения Титула собственности требуется заявление, подаваемое в Региональную Земельную палату, присутствие обеих сторон договора, наличие квитанции об оплате регистрационного сбора, а также следующие документы:

копия разрешения Совета Министров;

сертификат, полученный от Центрального банка;

счета, подтверждающие выплату всех налогов на покупку и регистрацию собственности;

регистрационный сертификат недвижимости.

Процедура оформление титула собственности достаточно длительна и занимает иной раз не один год, однако это не является препятствием к пользованию и владению Вашей недвижимостью.

Налогообложение при покупке объекта недвижимости.
При покупке недвижимости  уплачиваются следующие обязательные налоги: Гербовый Сбор и Налог на регистрацию собственности на имя покупателя.

Гербовый сбор.
Выплачивается при подписании контракта, для легализации приобретения недвижимости в Департаменте внутренних налогов (Inland Revenue Department), и составляет:

1,5 кипрских фунта (CYP) за каждую тысячу (или 0,15% от стоимости объекта), если стоимость недвижимости не превышает 100 000 CYP

2 CYP за каждую тысячу (или 0,20% от суммы, превышающей 100 000 CYP), если стоимость недвижимости превышает 100 000 CYP

Налог на регистрацию собственности на имя покупателя.
При переводе права свободного владения недвижимостью на имя покупателя Земельный Департамент взимает регистрационную выплату, размер которой зависит от рыночной стоимости приобретенной недвижимости и вычисляется следующим образом:

* стоимость объектов переведена в евро по официальному фиксированному курсу перехода на 01.01.2008 - € 1 = 0,585274 CYP

На недвижимость, оформленную на два лица, данный налог начисляется на 50% стоимости на каждого человека, что дает существенные преимущества для недвижимости, стоимость которой превышает 50 000 CYP.

Отдельно стоит отметить, что как Гербовый Сбор, так и Налог на регистрацию собственности на имя покупателя на Кипре начисляются кумулятивно, что легко осветить на следующем примере: вы приобретаете объект стоимостью 150 000 CYP (€ 256 300), тогда сумма Гербового Сбора равна:
    100 000 * 0,15% + 50 000 * 0,20% = 150 + 100 = 250 CYP ( примерно € 430);
а Налог на регистрацию собственности на имя покупателя:
    50 000 * 3% + 50 000 * 5% + 50 000 * 8% = 1 500 + 2 500 + 4 000 = 8 000 CYP (примерно € 13 670).

Данная схема удобна тем, что снижает абсолютное денежное выражение налоговых выплат по сравнению с начислением от стоимости объекта.

Сопутствующие расходы
При покупке недвижимости на Кипре покупатель оплачивает гербовый сбор размером около 2,6 евро на каждые 1700 евро, если стоимость объекта не превышает 170 тыс. евро, и 3,4 евро на 1700 евро при более высокой цене. Чтобы перевести право свободного владения недвижимостью на имя покупателя, нужно уплатить налог на перевод права собственности (3% при стоимости объекта до 85 тыс. евро, 5% - от 85 до 170 тыс. евро, 8% - более 170 тыс. евро). После получения титула собственности владелец обязан платить ежегодный налог. Недвижимость дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при стоимости до 427 тыс. евро налог составляет 0,2%, до 855 тыс. евро - 0,3%, свыше 855 тыс. евро - 0,35%.
Объекты, утвержденные до вступления Кипра в Евросоюз в 2004 году, не облагались НДС - на данный момент часть этих объектов еще выставлена на продажу. Все объекты, утвержденные после 2004 года, облагаются НДС в 15%.

Ипотека на Кипре
Россиянам  дают разрешение на ипотечный кредит в кипрских банках. Банков, которые работают с ипотечным кредитованием четыре: Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank. Представительства Bank of Cyprus и Hellenic Bank есть в Санкт-Петербурге. Сумма может быть любая в зависимости от стоимости покупки и материального состояния покупателя. Обычно банк дает от 60 до 70 % стоимости недвижимости, процентная ставка составляет 5,5-6%. Покупка недвижимости на Кипре с помощью кредита в российском банке финансово невыгодна, и рассмотрение в таком случае занимает очень долгое время.
Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Для рассмотрения заявки банкам требуется информация о заемщике:
- информация личного характера о клиенте (личность, занятость, что не находится в международном розыске);
- копия загранпаспорта;
- банковская выписка о существующем долге (если есть);
- рекомендательное письмо от банка-нерезидента;
- декларация о личном доходе;
- свидетельство о доходе;
- оригинал договора о продаже недвижимости;
- копии банковских выписок за последние три месяца;
- копии платежей, уже выполненных в отношении собственности;
- сведения о выплатах по полученным ранее кредитам;
- открытие банковского счета (с суммой на около €200);
- разрешение от местных властей;
- подтверждение оплаты гербового сбора.
Процедура рассмотрения заявки занимает от 7 до 14 рабочих дней. Как правило, если покупатель кредитоспособен и не находится в международном розыске, кредитные заявки одобряются, если же нет, застройщик возвращает уплаченные при подписании договора 30% стоимости.

Строящееся жилье на Кипре
Процедура покупки строящегося жилья - такая же, как и готового, только в контракте фиксируются сроки сдачи и рассрочка платежа. Если жилье еще строится, возможна беспроцентная рассрочка платежа по согласованию с застройщиком. Разрешение на строительство получает не покупатель, а застройщик. Некоторые покупатели беспокоятся, что при приобретении строящегося объекта продавец может перенести сроки постройки или вообще отказаться от своих обязательств. На практике риск при покупке строящейся недвижимости на Кипре невелик: оплата равномерно распределена по стадиям строительства, первый взнос не превышает 35%. В случае невыполнения обязательств или переноски сроков затраты покупателя будут возмещены.
При покупке строящейся недвижимости большинство компаний предлагают покупателю инспекционные туры, которые дают возможность отслеживать продвижение строительства. Очень важно соблюдать график платежей, зафиксированный в контракте, поскольку при его нарушении придется выплачивать определенные штрафные санкции. После окончания строительства подписывается акт приемки-передачи. Переход собственности, в данном случае, происходит после сдачи всего комплекса, где находится объект недвижимости.Налог на прирост капитала, который нужно выплатить при перепродаже недвижимости на Кипре (если её цена выросла с учетом инфляции), составляет 20% от прибыли, однако первые 17 тыс. евро не подлежат налогообложению. Средства, полученные от продажи недвижимости на Кипре, могут быть свободно вывезены из страны.
Так как земля иностранцами покупается только под застройку, продажа земельных участков иностранными гражданами, как правило, не практикуется.

Налоги, выплаты, коммунальные платежи
После получения титула собственности владелец недвижимости должен выплачивать ежегодный налог на недвижимое имущество. Недвижимость дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при стоимости до 427 тыс. евро налог составляет 0,2%, до 855 тыс. евро - 0,3%,  свыше 855 тыс. евро - 0,35%.
Содержание квартиры с двумя спальнями обходится в 500-600 евро в год + электроэнергия и вода, которые оплачиваются по счетчику (в среднем по 20 евро в месяц). Коммунальные расходы включают в себя расходы на содержание и уборку общих площадей, вывоз мусора, освещение улиц. Они оплачиваются в фиксированное время на протяжении года.
Тариф на водоснабжение (сюда же входит оплата канализации и технического обслуживания) в каждом городе устанавливается местным Департаментом водоснабжения и включает в себя абонентскую плату (около 8,5 евро) и плату за использованное количество воды. При просрочке оплаты счета за воду взимается штраф в размере 10% от суммы платежа. Если и в этом случае счет не оплачен, воду отключают, и за подключение нужно внести 8,5 евро. Стоимость электроэнергии на семью из трех человек достигает примерно 10 евро в месяц. Налог на вывоз мусора  - 59-76 евро в год.
Кипр занимает третье место в мире по качеству коммуникационных услуг. Здесь самые низкие в Европе расценки на телефонные звонки. Стоимость исходящего вызова по стационарному телефону - 0,4 цента, по мобильному - 10 центов. Хорошо развит интернет, в частном секторе проводят ADSL и ISDN сети. Большинство предприятий работает с ADSL.

Въездная Виза на КипреГражданам стран ЕС, а также ряда государств Азии, Северной и Южной Америки для въезда на Кипр для пребывания на острове более 90 дней получение визы не требуется. С момента вступления Республики Кипр в Евросоюз в 2004 для граждан России введён визовый режим. Вступление Кипра в Шенгенскую зону планируется уже в 2009 г., и тогда визу нужно будет получать в соответствии с едиными требованиями Соглашения.

Иностранцу, в частности россиянину, визу на Кипр получить достаточно легко. Въезд на Кипр разрешен только из аэропортов Ларнаки и Пафоса и из морского порта Лимассола. С Северной территории въезд на Кипр считается незаконным (о статусе Северного Кипра см. в разделе «Информация о стране»). Вместе с тем, посещение Северного Кипра при легальном прибытии на остров через греческий сектор, не возбраняется. Туристов не пускают на две британские военные базы, располагающиеся в Акротири и Декелии.

Кипрская виза для россиян бесплатна, делается она в консульском отделе посольства в Москве и в консульстве Санкт-Петербурга за один день. Существует три типа визы на Кипр: однократная, двукратная, многократная.

Однократная виза. Срок действия составляет 3 месяца с момента выдачи, срок пребывания на Кипре - до 1 месяца.
Двукратная виза. Срок действия составляет 6 месяцев с момента выдачи, срок пребывания на Кипре - до 3 месяцев.
Многократная виза. Срок действия составляет 1 год с момента выдачи, срок пребывания на Кипре - до 6 месяцев.

Для получения визы на Кипр требуются следующие документы:
- заполненная на английском языке анкета подающего документы;
- цветная фотография 3х4, которую нужно приклеить к анкете;
- загранпаспорт, действительный как минимум 3 месяца с момента окончания визы, и имеющий одну свободную страницу для визы;
- для детей необходимо приложить ксерокопию свидетельства о рождении. В случае если ребенок едет с одним взрослым, либо в сопровождении третьих лиц, необходимо предоставить копию нотариально заверенного согласия на вывоз ребенка от остающегося родителя/родителей;
- копия приглашения или ваучера от зарегистрированного на Кипре туроператора с печатью и подписью сотрудника и печатью отеля, или подтверждения бронирования отеля с печатью отеля и подписью ответственного сотрудника;
- копия первой страницы загранпаспорта с данными туриста.

Северный Кипр

Начиная с апреля 2004 года сняты все ограничения на свободное перемещение между греческой и турецкой частями Кипра. Сейчас действуют пять пропускных пунктов, и планируется открытие еще двух. Для посещения Северного Кипра по суше из греческой части острова достаточно однократной кипрской визы, причем количество выездов в турецкую часть и проведенного там времени не ограничено.

Вместе с тем, правительство греческой части острова не признает въезд на остров через порты и аэропорты Северного Кипра (порт Кирении, порт Фамагусты, и аэропорт Эрджан). Таким образом, во въезде на греческую часть острова может быть отказано туристам, которые прибыли на остров через Северный Кипр. Также, наличие в паспорте туриста отметок, сделанных в турецкой части острова, может послужить отказом в выдаче кипрской визы в будущем. Власти Северного Кипра, знающие об этом, предлагают туристам специальные карточки, в которых ставятся отметки о въезде и выезде. Таким образом, не остается никаких формальных свидетельств о посещении Северного Кипра.

Длительное пребывание на Кипре и вид на жительство

Собственник недвижимости имеет право на получение многократной годовой визы на 180 дней. Виза получается в консульском отделе посольства в Москве и в консульстве Санкт-Петербурга. Россиянину, желающему получить вид на жительство сначала, как правило, оформляется временное разрешение (для этого нужен контракт на покупку недвижимости) и оформляется оно непосредственно на Кипре. Затем, через 3-5 лет возможно оформление и вида на жительства.

Кроме того, иностранец должен предоставить доказательства того, что его годовой гарантированный доход не ниже 10 000 евро на семью из двух человек.

Нерезиденты Кипра, желающие на постоянной основе проживать на острове, должны направлять свои документы в Комитет по контролю над иностранцами (Committee of Aliens Control).

Разрешение на постоянное проживание на Кипре выдается в том случае, если соискатель подпадает под одну из следующих категорий:

Категория А. Люди, которые хотят открыть на острове офис международной компании.

Категория В. Нерезиденты, которые хотят вести бизнес на Кипре при условии, что их деятельность не скажется негативно на экономике Кипра. Минимальная сумма капитала, который требуется иметь для ведения дел - 255 тыс. евро.

Категория С. Иностранцы, которых нанимают на работу работодатели-киприоты. Разрешение выдается при условии, что деятельность иностранцев не приведет к повышению уровня безработицы на местном рынке труда.

Категория D. Иностранцы, не работающие и не ведущие никакой активной деятельности на Кипре, при условии, что их ежегодный доход, получаемый из-за границы, не ниже 3800 кипрских фунтов.

Для того чтобы работать на Кипре, нерезиденту недостаточно вида на жительство. Он еще должен получить разрешение на работу.

Вопрос о гражданстве решается в индивидуальном порядке и возможен при постоянном проживании на Кипре на основе вида на жительства.