Процедура покупки и содержание недвижимости в Италии
ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
1. Сначала необходимо выбрать объект. Это можно сделать как в интернете, так и связавшись с нашими агентами, международного салона недвижимости onti999, продающего недвижимость по ценам застройщика.
2. Обычно покупатель осматривает заинтересовавший его объект лично, прежде чем принять конкретное решение. Для этого риэлторские компании организуют туры. Сотрудники агентства или застройщика приглашают потенциального покупателя в Италию и возят его по интересующим его объектам.
3. Когда выбор объекта сделан, подписывается предварительный договор (compromesso di vendita). При этом покупатель должен документально заверить продавца, что имеет возможность оплатить сделку, а продавец обязан доказать, что недвижимость ему принадлежит, «чиста» от долгов и претензий третьей стороны, а также вообще может быть продана. Договор подписывается в присутствии нотариуса. При подписании будущий владелец вносит задаток, который составляет от 10% до 50% от общей стоимости объекта и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на покупку. Эти деньги вносятся на специальный депозит, контролируемый нотариусом. В договоре прописывается дальнейший порядок и сроки оплаты всей суммы сделки.
4. Если договор расторгается "по вине" покупателя, задаток покупателю не возвращается. За исключением тех случаев, когда в предварительном договоре прописан срок «на подумать».
5. После подписания compromesso di vendita рекомендуется нанять землемера (geometra). Конечно, нотариус может проверить подлинность и верность составления документов, но проверять вашу будущую недвижимость на возможные проблемы он не станет. Это как раз входит в обязанности geometra.
6. В сроки, условленные предварительным договором надо перевести на счет нотариуса всю сумму сделки. Только когда нотариус убедится в переводе всей суммы на его счет, продавец и покупатель подписывают нотариальный договор купли продажи (il rogito notarile). Также при его подписании необходимо выплатить установленные комиссионные (если они есть), гонорар нотариуса, налоги. NB: Нотариус - важнейшее лицо при сделке с недвижимостью в Италии. Он представляет государство. Все документы проходят через его руки. Его может выбрать покупатель. Если такой возможности нет, то с поиском нотариуса может помочь агентство.
7. Как только стороны подписывают il rogito notarile, нотариус немедленно отправляет данные подписанного договора в кадастр, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство. Происходит это обычно по интернету, поэтому право собственности на недвижимость может перейти покупателю немедленно. Если это оговорено в договоре, въехать в новоприобретенную недвижимость также можно будет сразу после подписания. Окончательная регистрация сделки в компетентных органах занимает около 15 дней, после чего нотариус отправляет вам готовое свидетельство о собственности.
8. Перед началом сделки можно нанять адвоката или юриста. Делать это необязательно - только для собственного спокойствия. Нотариус - очень почетная профессия в Италии. Им доверяют, и они дорожат своей лицензией, которую очень долго и тяжело получить. Поэтому юриста, как правило, нанимают для сопровождения крупных сделок с элитными объектами недвижимости.
НАЛОГИ И СБОРЫ
Все это платит покупатель:
1. Регистрационный сбор - 3-7%
2. Налог на регистрацию земли - €168 или 2% (только для новостроек)
3. Кадастровый налог - €168 или 2% (только для новостроек)
4. Комиссия нотариуса 1,5--3% (+20% НДС)
5. Комиссия адвоката (если вы его нанимаете) - 1-2% (+20% НДС)
Комиссия агента делится между покупателем и продавцом. Как правило, доля покупателя составляет 2-3% +НДС.
СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Недвижимость в Италии облагается ежегодным налогом в 0,4-0,7% от кадастровой стоимости объекта. Налог на элитную недвижимость рассчитывается по другой, более сложной, формуле, но также не превышает этого значения.
2. Коммунальные платежи составят в среднем €100 в месяц. Эта сумма включает в себя плату за воду, газ, электричество и даже телефон.
3. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 40% от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.
Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам. Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости как правило занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое постпродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за ней будут те, кто помог вам ее приобрести.
В рамках управления вашей недвижимостью компания может следующее:
1. Присматривать за жильем в ваше отсутствие, нанимать фирмы, занимающиеся уборкой помещений, уходом за приусадебным участком и т. д.
2. Выплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи.
3. Сдавать вашу недвижимость в аренду.
Все условия, а также стоимость оказываемых услуг оговариваются в специальном договоре, который вы заключаете с агентством. Все ваши расходы, выплачиваемые за вас агентством, обычно вычитаются из арендной платы жильцов. Размер этой платы также оговаривается в договоре. В итоге вы получаете арендную плату за вычетом НДС, коммунальных платежей и налога на недвижимость.
Обслуживанием крупных многоквартирных домов занимаются только большие итальянские агентства. Постпродажным сопровождением, например виллы, может заниматься практически любая риэлторская компания.
ВНЖ
Обладание недвижимостью в Италии никаких льгот для получения вида на жительства не дает. Это характерно для всех стран входящий в Шенгенское соглашение. Тем не менее можно подавать заявление на мультивизу в Италию на основании владения недвижимостью. Ее можно оформить в консульстве (посольстве) Италии в России.
Процесс оформления вида на жительство в Италии через покупку недвижимостиПосле того как российский гражданин станет собственником нежвижимости в Италии, он должен запросить в консульском представительстве в России визу на въезд типа «ВЫБРАННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА» (тип визы, предусмотренный для иностранного гражданина, собирающегося определить в Италии свое местопребывание без осуществления трудовой деятельности).
Документы, необходимые для подачи заявки на визу типа «ВЫБРАННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА»:
1. Бланк заявки (анкета) на въездную визу.
2. Фотография на документы 3х4, соответствующая возрасту человека, на которого подается заявка на визу.
3. Заграничный паспорт, срок действия которого должен превышать как минимум на три месяца срок действия запрашиваемой визы, и ксерокопия страниц с метрическими данными.
4. Страховой полис на весь период пребывания.
5. Документация и подробные гарантии экономической состоятельности (по итальянскому законодательству минимальная сумма годового дохода иностранного гражданина, собирающегося определить в Италии свое местопребывание, должна быть не меньше двойной годовой суммы социальной субсидии (5 061,68 евро x 2 = 10 123,36 евро). Источниками дохода могут быть пенсии или пожизненные ренты, сдача в аренду недвижимости, находящейся в собственности, стабильные экономические и коммерческие отношения и др.
6. Документация о наличии недвижимости в Италии в собственности (предоставляется итальянской стороной).
Мультивиза типа «ВЫБРАННОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА» выдается сроком на 180 дней. После въезда в страну по данному типу визы российский гражданин подает запрос (через почтовое отделение) в полицейское управление по месту жительства о выдаче временного вида на жительство на основании «выбранного места жительства». Данный тип вида на жительство выдается сроком на два года и продлевается после окончания срока действия. По истечении пяти лет российский гражданин может запросить постоянный вид на жительство (08 января 2007 года постоянный вид на жительство заменен видом на жительство CE для длительного пребывания). Этот тип вида на жительство выдается на неограниченный срок. Запрос может подаваться и в отношении супруга, несовершенолетних детей и на взрослых детей и своих родителей, если находятся на содержании. В этом случае родственникам будет выдан вид на жительство по семейным обстоятельствам.
Итальянское гражданство можно получить по запросу, соблюдая следующие требования:
- десять лет официального проживания в Италии, то есть на протяжении десяти лет необходимо продлевать временный вид на жительство или иметь к тому времени вид на жительство ЕС;
- достаточный доход;
- отсутствие судимостей. Информация отSicilprojectS.r.l. |
